开个别墅diy的话题，有请ASP、RICHARD等LD探讨一下

大胡子

开个别墅diy的话题，探讨一下，呵呵，如果你不是收集航母或者苏27的话，可能是这里最贵的爱好了吧。
先写个提纲，大家觉得不合适，再改。
1. 方法论和心态
2. 房地产产权的一些理论。
3. 个人建造别墅的可能性。
4. 政府的手续
5. 风水，环境，交通等
6. 技术1---规划，设计，景观
7. 技术2---市政，建造，装修的技术

觉得这段话特别好。
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其实，很多东西还是离广大人民群众太远了，真正时尚的东西，除了北京饭店、故宫、吉隆坡的高楼以及北京城里乃至世界各地携带了人类文明痕迹的建筑，还有一样东西在我们心目中和这些一样高大-----那就是，农舍五间，不官不商，良田十亩，水井一口，门前小河一条，健康矍铄的老爹老娘一对，原配的大姑娘小翠一个，聪慧无比的女儿桂花一个，灯下读书的书生老旦一个，离最近的化工厂十万八千里。
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大胡子

这一贴说说什么是别墅。
一直以为，用几个简单的名字来分类无比复杂的建筑物实例，是一件颇为徒劳的事情，也就是说，我们看图片，看房子，能够知道这个东西到底什么样，能干什么，但是在别墅这一个名字之下，总有无数摸棱两可，甚至根本概念就含混的情况出现。
简单说来，在我所知道的别墅的含义，也就是书本上的别墅，和现在房地产市场上开发商所提到的别墅，是完全不同的东西。
用一个知名建筑师的一段话，把这个意思讲一下，基本上比较赞同他的话，也觉得他总结的很好：
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第一点，别墅类产品的四个必备条件，哪四个呢？...................
第一是区位，有人说了，第一是区位，第二是区位，第三还是区位，我们买房子，不光是买别墅，买任何房子，首先想我在亚运村买、西城买还是东城买，这是首先要决定的，作为项目也是，你区位不好，说什么都没有用，所以区位是第一位的，处什么位置。那么像上海紫园，他在蛇山，国家级的保护区里，他已经是不战而胜的项目，蛇山保护区一共是七千亩地，上海市在这儿挖个大湖花了几千个亿，然后在这儿建了个国家自然保护区，然后剩下的全部卖给发展商了，这是大的区位决定的。

第二是交通条件，道路方不方便，不管多远，在通州也好，在顺义、怀柔都可以，到底方不方便过去，有了车几十公里的路不算什么，有车有高速，这是交通条件是第二位的。

第三位，如果是别墅，自然山水的问题。买别墅的人肯定是图郊区这种环境，自然环境是最重要的，自然环境里面如果把景观算上的话，有没有真山真水，没有真山真水，到处修岗，人工挖的湖等等，像碧水庄园，连湖的马上卖掉，不连湖的销售就差一点。

第四点，是不是有各方面的资源，比如说靠不靠近名校，是不是临近机场，只要是有资源，肯定这地就升值，那么这四个条件，上海紫园全部占到了，区位不用说了，交通条件，从高架公路过去10分钟就到了，那么自然山水资源也不用说了，那么资源，他地的南边是上海的大学什么的这些都有，傻子做也能卖钱，这四条都占到了，这是别墅产品的四个必备条件。

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照上面的这位建筑师的说法，现在市场上的所谓别墅，大部分都是house，所谓的美国梦里面的“single family house”,有些连house也不算，比如北京叫双拼的房子，我听老外有时候叫duplex
,有时候就叫apartment。
前面说过，名字不重要，跑题了，呵呵，总之，别墅应该是比一般住宅享有更多自然资源的房子（山水风景，阳光，绿地等），享有的越多，就越叫别墅，越少，就越不象别墅，少到一定程度，就只能叫house或者apartment了，象教科书上说的流水别墅那样的东西，占地加上露台也就几百平米，但它周围可能几公里之内都没有什么房子，这是顶级的别墅，也是毫无疑义的别墅，比它占有的自然资源少一点的房子，我想叫别墅也没什么问题的。

大胡子

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大胡子

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大胡子

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黄永玉花了一千万的万荷塘别墅

大胡子

　　真正说起来，中国最早的别墅是叫别业，所谓别的意思就是第二。在国外第一居所的房子叫做Ｈｏｕｓｅ，第二居所叫Ｖｉｌｌａ。

　　Ｖｉｌｌａ最早出现在中国时，经常翻译成三种，有的时候叫别墅，有的时候叫庄园，有时还叫城堡，不管怎么翻译这个东西都是国外独立庄园生活的代称。当别墅多起来的时候，一个庄园和另外一个庄园联起来就成了庄园区，这是我们现在别墅区的原形。别墅与普通住宅相比，除了基本功能相似之外还有很多不同之处，别墅是一种带有诗意的住宅，它代表着人类的某种理想。

　　别墅的出现总是与富裕阶层的出现、社会阶层的划分相随。

大胡子

产权：
房地产的产权是一个很特殊的权利，平时我们买一个相机，一个胶卷，不需要政府来证明这东西属于你，而房子就大大的不同，由于房地产这种物品的特殊性，一个是它很贵，一个是它很大，不能随身携带，而且还是很多其他物品的容器，甚至是产权人本身的容器，，因此，绝大多是国家都是由政府来管理房地产产权的。

产权的基本道理，看下面转的这篇文章，写的不错，比我讲得要好，注意这里说的也是城市里的商品房，是正常的开发手续下的房屋产权登记手续。
相关的法律法规有《中华人民共和国城市房地产管理法》
《城市房地产开发经营管理条例》---这个是国务院的行政法规
《城市房地产转让管理规定》
《城市房屋权属登记管理办法》---这两个是建设部的规定
此外，还会有当地建设厅和房地产管理局的相应实施细则和管理办法，关于什么什么的通知，决定，等等，比如《徐州市城市房屋权属管理条例（草案修改稿）》，

关于不是城市里的商品房该如何操作，后面我会说到，先看看正规的理论上该怎么办。

http://house.qianlong.com/33/2002-1-8/67@11710.htm

购买商品房如何确定产权
千龙房产 　 　

第一，城市房屋权属必须依法实行登记，方能获得产权。我国《房地产管理法》第59 条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”房地产权属登记制度是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权（占有、使用、收益及处分的权利）以及由上述权利产生的抵押权、典当权等房屋它项权利进行登记，并依法确认房屋归属关系的行为。因此， “登记”是房地产成为商品进入流通领域后而进行交易的一个必经环节，也是房屋产权归属的一个重要法律依据。

第二，必须到房地产行政管理部门办理登记，方能领取房地产权证。《房地产管理法》第 60条规定：“由县级以上地方人民政府房地产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。”其他任何单位和个人都无权颁发。

第三，只有开发商申请房屋初始登记，领取了《房屋所有权证》，购房人才能申请办理转移登记，领取个人《房屋所有权证》。我国《城市房屋权属登记管理办法》规定：房屋权属登记分为1．总登记；2．初始登记；3．转移登记；4．变更登记；5．它项权利登记；6．注销登记。

对商品房买卖而言，开发商应当在新建房屋竣工后的3个月内向房屋行政登记机关，申请房屋所有权初始登记，即申请取得房屋所有权证，并应提交用地证明文件或者土地使用许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。只有当开发商在初始登记后，并取得新建商品房《房屋所有权证》后，购房人才能申请房屋权属转移登记。所以，没有商品房的初始登记，即开发商申请领取的房屋所有权证，也就没有商品房的转移登记，即购房人申请领取房屋所有权证。

第四，购房人应持房地产开发商提供的房屋所有权等有关证明文件和商品房买卖合同、协议、购房付款凭证等，到房地产管理部门所属的房地产交易所或房地产市场办理房屋交易手续，并缴纳有关税费，办理权属登记，领取购房个人房屋所有权证。

所以，买了合法商品房，并不等于就有了房屋产权，只有进行了房屋权属转移登记并获得了由房地产行政主管部门颁发的房屋所有权证，才算真正确定了该房屋的产权，才能受国家法律的保护。

大胡子

前面说到不是城市里的商品房，这就是说，是在主流的开发流程之外的建房方式，可以看这个文件
《城镇个人建造住宅管理办法》，这是很老的法规，83年的，但是目前还没废止，我不知道实际执行中什么样，但觉得既然这个规定没有被废止，就说明只要有人想帮你办事，那他就可以找到法律上的依据，

注意这个法的这几条：

第二条　本办法适用于市、镇和未设镇建制的县城、工矿区。
本办法所说的城镇个人建造住宅，包括以下几种形式：
（一）自筹自建：城镇居民或职工自己投资、投料、投工，新建或扩建住宅；
（二）民建公助：以城镇居民或职工自己投资、投料、投工为主，人民政府或职工所在单位在征地、资金、材料、运输、施工等方面给予适当帮助，新建或扩建住宅；
（三）互助自建：城镇居民或职工互相帮助，共同投资、投料、投工，新建或扩建住宅；
（四）所在地人民政府同意的其他形式。

第八条　城镇个人建造的住宅，属于本办法第二条第二款第（一）、（二）、（三）项的，所有权归个人；属于本办法第二条第二款第（四）项的，所有权根据具体情况确定。
住宅竣工一个月内，建造人须持建筑许可证和建筑图纸，向房地产管理机关申请验查，经审查批准后，领取房屋所有权证。

这个法规好像被提起得很罕见，在大城市，好像很少有人按照这个规定来建房子，也许在小城市很常见，暂且先列在这里吧。

richard

我可没什么探讨的。依上，目前我居住的只能是格子屋。。

焱

呵呵~